2025년 서울·수도권 외국인 주택 구입 규제 총정리: 실거주 의무 26일부터 시행 정보

[ 목차 ]

2025년 8월 26일부터 정부가 외국인의 주택 거래 규제를 대폭 강화합니다.

서울 전역과 인천, 경기 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정하면서, 단순한 취득 목적이 아닌 실제 거주 목적이 확인되지 않으면 주택 구입 자체가 불가능해집니다.

이는 최근 몇 년간 해외 자금이 유입되면서 주택 가격 불안과 투기성 거래가 반복된 데 따른 조치로, 국내 주거 안정과 시장 교란 행위 차단을 목표로 하고 있습니다.

이번 제도 변화는 수도권 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되며, 외국인의 거래 방식뿐만 아니라 국내 거주자들의 인식에도 변화를 가져올 전망입니다.

외국인 주택 거래 규제의 주요 내용

1) 허가구역 지정 범위

✅서울시 전역

✅인천시 7개 구

✅경기도 23개 시·군

해당 지역에서 외국인이 주택을 거래하려면 반드시 관할 시·군·구청의 허가를 받아야 합니다.

사전 허가 없는 계약은 법적으로 효력이 없으며, 결과적으로 취득 자체가 불가능합니다.

2) 허가 조건

📍허가일로부터 4개월 이내 입주 의무

📍취득 후 2년 이상 실거주 의무

즉, 단순히 보유만 하고 비워두는 방식의 취득은 허용되지 않습니다.

실제 생활 근거지를 마련한다는 것이 명확해야만 허가가 가능합니다.

3) 위반 시 제재

☑️시·군·구청의 이행명령

☑️미이행 시 이행강제금 부과

☑️금액: 토지 취득가액의 최대 10%까지

☑️반복 부과 가능

☑️필요시 허가 취소까지 검토

자금 출처 검증 강화

그동안 투기과열지구 내 거래에만 적용되던 자금조달계획서 제출 의무가 이번 규제에 따라 허가구역 내 모든 외국인 거래로 확대됩니다.

특히 외국인의 경우 다음 사항을 추가로 기재해야 합니다.

📍해외 자금의 유입 경로

📍비자 유형 및 체류 자격

이는 해외 자금의 불투명한 흐름을 차단하기 위한 조치입니다.

만약 의심 거래가 포착되면 금융정보분석원(FIU)을 거쳐 해외 FIU와 공유되며, 필요 시 국세청 및 해외 과세당국으로도 통보됩니다.

정책 도입 배경

최근 외국인의 수도권 주택 매입은 단순 거주 목적을 넘어 투기성 수요로 이어져 가격 불안을 키웠다는 지적이 이어져 왔습니다.

히 환율 변동과 글로벌 경기 상황 속에서 해외 자금이 대거 유입되며 거래 규모가 늘어난 바 있습니다.

정부는 이번 조치를 통해

💡투기성 거래를 근본적으로 차단

💡수도권 주택 시장의 안정

💡국민의 주거 복지 향상

을 주요 목표로 제시했니다.

제도의 파급 효과

(1) 시장 안정 기대

실거주 목적 외에는 취득 자체가 불가능하기 때문에, 단기 차익을 노린 거래는 사실상 차단됩니다.

이는 매물 잠김 현상을 줄이고 가격 변동성을 완화하는 효과를 기대할 수 있습니다.

(2) 외국인의 거래 방식 변화

외국인들이 단순한 자산 보관 차원이 아닌, 실제 생활 기반 마련 차원에서만 주택을 매입할 수 있게 되므로 임시 체류자나 단기 방문자의 거래 수요는 급격히 줄어들 전망입니다.

(3) 국내 거주자들의 체감 효과

시장 과열을 유발하는 외부 요인이 줄어들면서 상대적으로 국내 수요자의 주거 환경 안정에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

행정 절차 및 신고 사항

외국인이 허가구역 내에서 주택을 취득하려면 다음 절차를 반드시 거쳐야 합니다.

✅주택 거래 계약 체결 전 관할 지자체 허가 신청

✅자금조달계획서 제출

-소득 및 자금 출처

-해외 자금 송금 내역

-비자 유형 및 체류 자격

✅허가 후 4개월 내 입주

✅2년 이상 실거주 의무 이행 확인

현장 점검을 통해 실거주 여부가 불시에 확인되며, 위반 시 이행강제금 및 허가 취소가 동시에 적용될 수 있습니다.

향후 제도 운영 방향

정부는 이번 지정 효력이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 1년간 우선 적용된다고 밝혔습니다.

다만 시장 상황에 따라 기간 연장도 검토될 수 있습니다.

또한 향후에는 외국인뿐만 아니라 법인·기관의 주택 거래에도 실거주 요건 및 자금 출처 확인 절차를 단계적으로 강화해, 장기적으로는 거래 투명성과 시장 안정성을 높인다는 계획입니다.

자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 외국인이 서울에서 아파트를 구입하려면 반드시 거주해야 하나요?
네. 이번 제도에 따라 허가를 받으려면 4개월 이내 입주하고 최소 2년 이상 실거주해야 합니다.

Q2. 실거주하지 않으면 어떤 불이익이 있나요?
시·군·구청의 이행 명령을 받고, 미이행 시 취득가액의 최대 10%까지 이행강제금이 반복 부과됩니다.

허가 취소까지 가능하므로 사실상 거래가 무효화될 수 있습니다.

Q3. 해외 송금으로 주택을 구입할 경우 어떤 자료를 제출해야 하나요?
송금 내역, 자금 출처, 비자 유형(체류 자격)을 포함한 자금조달계획서를 제출해야 합니다.

불투명하거나 의심되는 거래는 금융정보분석원과 국세청으로 통보됩니다.

Q4. 허가구역 지정은 언제까지 적용되나요?
2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 1년간 적용되며, 필요 시 연장될 수 있습니다.

Q5. 실거주 의무가 끝난 후에는 매각이 자유로운가요?
네. 2년 이상 실거주 의무를 충족하면 이후에는 일반적인 거래 규정에 따라 매각할 수 있습니다.

이번 제도 변화는 단순히 외국인의 거래를 제한하는 것이 아니라, 시장 질서와 주거 안정을 위한 근본적인 대책입니다. 해외 자금 유입을 통한 투기적 수요를 차단함으로써 국내 실수요자의 주거권을 보장하는 데 초점을 맞추고 있습니다.

정부는 앞으로도 현장 점검과 상시 조사를 강화해 제도의 실효성을 확보하겠다고 밝혔습니다.

수도권 주택 시장은 이번 규제를 계기로 한층 더 투명하고 안정적인 방향으로 재편될 가능성이 큽니다.

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